证券时报记者 张一帆
11月20日，万科A(000002)召开2025年第一次临时股东会，表决通过了《关于就深铁集团向公司提供股东借款并由公司提供担保订立框架协议的议案》。在股东会上，万科董事长黄力平表示，大股东深铁集团将继续按照市场化、法治化的原则，支持万科健康发展。
完善资产抵质押手续
2025年初至今，深铁集团已累计向万科提供借款309.96亿元，且借款期限和利率均优于万科从金融机构获得的借款条件。其中万科已经提取的无抵/质押担保借款金额已经达到213.76亿元，另有超90亿元借款万科已经提供了增信资产。
截至三季度末，万科已经完成288.9亿元公开债务的偿还，来自深铁集团的借款起到了重要作用。除股东借款外，万科前三季度合并报表范围内新增融资和再融资为265亿元，公司经营活动的现金流量净额处于负值。
根据此次股东会通过的议案，万科累计向深铁集团申请借款额度为不超过220亿元，时间有效期为2025年以来至万科2025年度股东会召开日为止。万科后续需对已发生的借款提供抵/质押担保，否则深铁有权要求提前偿还已发生的借款本息。可充当抵质押物的，包括万科旗下经营性房地产、固定资产、存货、在建工程、股票、非上市公司股权等。
在股东会上，万科财务负责人韩慧华说：“资产抵质押是借款的常规安排，也是市场化、法治化原则的体现。”
韩慧华进一步表示，前期为及时满足万科的资金需求，避免因履行股东会审批程序过长而延误资金到位时间，大股东已先行提供了部分资金，本次向股东集中申请资产抵质押授权额度，是完成股东会授权程序，完善抵质押手续。
“三个坚持”思路
股东会上，黄力平首次以万科董事长身份公开亮相。黄力平称，大股东深铁集团将与各方一起，不懈努力，帮助万科有序化解风险，摆脱困境，继续按照市场化、法治化的原则，支持万科健康发展。
黄力平2014年8月起任深铁集团副总经理，现任深铁集团总经理。2021年6月起黄力平担任万科董事，今年10月出任董事长。
黄力平在会上说，在房地产新旧发展模式的转换过程中，要消化过去“三高”（指高负债、高杠杆、高周转）阶段形成的负担，必然有一个阵痛期，公司发展面临严峻挑战，经营业绩也会持续承压。
对于万科未来工作，黄力平提出“三个坚持”的发展思路，即：坚持战略聚焦、坚持科技赋能、坚持规范运作。
在地产主业方面，万科坚持战略聚焦，按照“推动房地产高质量发展”的工作要求，在稳定住宅开发业务的基础上，推动业务布局优化和结构调整，从城市聚焦、业务组合、发展模式、产品定位、科技赋能等五个方面综合施策。
在科技赋能方面，万科充分应用新一代信息技术、绿色低碳技术、新型建造技术，打造具有竞争力的产品与服务，并携手合作伙伴，加快场景培育，开放推动新场景的规模化应用，持续提升多元场景的开发和经营能力。
规范运作方面，黄力平表示，万科将健全“治理规范、内控有效、阳光透明”的管理机制，将“强化管控”与“保持活力”有机结合，主动开展组织优化工作，压缩管理层级，缩短管理链条，整合事业部资源，持续构建更加规范、高效的治理机制。
今年9月，万科实施了近年来规模最大的一次组织架构调整，公司将管控层级从“三级半”压缩至“两级”，进一步强化总部管理职能，缩短管理链条，提升决策效率。区域层面，万科原东北、华北、华东、南方、西南五大区域公司被全面撤销，取而代之的是16家地区公司承接具体的执行职能。
加速“自我造血”
借款偿债并非长久之计，万科仍然需要通过销售工作、资产盘活工作的推进实现“自我造血”。
前三季度万科实现营业收入1613.9亿元，净亏损280.2亿元，在经营上仍面临阶段性压力。在股东会上，万科执行副总裁李锋一一列数目前万科面临的困难：开发业务高毛利项目偏少，郊区大盘去化慢。物流、商业等业务则面临着租户波动、租金下滑的压力。
在股东会上，执行副总裁郁亮称，随着政策持续落实，合理住房需求逐步兑现，行业有望逐步走出调整周期，迈向稳健发展新阶段。“‘十五五’规划建议提出了‘盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施’，这意味着行业过去积累的土地资源错配问题有望得到解决，同时土地资源的高效利用能为新质生产力的发展提供空间。”
此外，在资产运作方面，前三季度万科已经完成19个项目的大宗交易，实现大宗交易签约金额68.6亿元；业务退出方面，万科冰雪业务已与中旅集团完成签约，正在推进交割工作。万科表示，后续会进一步通过资本运作，剥离部分与公司战略关联度不高的业务和资产，改善现金流和资债结构。
“困难是客观存在的，我们将振奋精神，团结一心，排除万难，继续发挥产品和服务的优势，不断优化管理，提升公司的经营效益。”李锋表示。
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